Έκτακτη χρησικτησία και Κτηματολόγιο

Πολύ συχνό φαινόμενο στο νησί της Θάσου είναι η "απόκτηση" ακινήτου με άτυπη διανομή, δωρεά, ανταλλαγή ποσοστών ή ιδιωτικά συμφωνητικά. Ωστόσο τα παραπάνω δε συνιστούν έγκυρους τίτλους και σε καμία περίπτωση δεν επιφέρουν κτήση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο.

Στις περιπτώσεις αυτές ο φερόμενος ως δικαιούχος θα μπορεί να δηλώσει την ακίνητη ιδιοκτησία του στο Κτηματολόγιο, μόνο εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας.

Η έκτακτη χρησικτησία αποτελεί έναν ρητά κατονομαζόμενο στον νόμο τρόπο κτήσης κυριότητας (ΑΚ 1045). Η κτήση της κυριότητας με χρησικτησία επάγεται την απόσβεση της παλαιάς κυριότητας και των τυχόν προϋφιστάμενων εμπράγματων δικαιωμάτων (ΑΚ 1053). Προϋπόθεσή της είναι η άσκηση νομής επί εικοσαετία. Είναι φανερό συνεπώς ότι δεν αρκεί μόνο η δήλωση του δικαιούχου, με την οποία αυτός επικαλείται έκτακτη χρησικτησία για να αναγραφεί στους κτηματολογικούς πίνακες ως δικαιούχος. Χρειάζεται να συνοδεύεται η δήλωσή του με στοιχεία, από τα οποία να μπορεί να προκύπτει, έστω έμμεσα, η συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρου 1045 ΑΚ, εκτός βεβαίως αν έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση που έχει αναγνωρίσει τελεσιδίκως την κτήση της κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία, οπότε αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου της μαζί με το πιστοποιητικό μεταγραφής της (ΑΚ 1192 αρ. 5). 

Ενδεικτικά αναφέρονται ορισμένα αποδεικτικά έγγραφα τα οποία ελλείψει τελεσίδικης δικαστικής απόφασης αποτελούν ένδειξη για την άσκηση πράξεων νομής και παρέχουν έρεισμα, αν καλύπτουν χρονική περίοδο 20 ετών, για την αναγραφή του δηλούντος ως κατ’ αρχήν κυρίου δυνάμει έκτακτης χρησικτησίας:

1. υποθήκες και εν γένει βάρη στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως χρησικτησία,

2. συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ προσυμφώνου δικαιούχο,

3. συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου,

4. πράξη αναγνώρισης ορίων,

5. μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία,

5. δηλώσεις ενώπιον των δημόσιων αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λ.χ. δηλώσεις στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης,

6. έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου, στον οποίο αφορά η δήλωση,

7. αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος,

8. αποδείξεις κοινωφελών εταιρειών,

9. αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχομένως άλλες εργασίες εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αμφισβητείται η χρονολογία τους,

10. παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχθηκαν με εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο,

11. ένορκες βεβαιώσεις με το ως άνω περιεχόμενο, οι οποίες έχουν συνταχθεί σε ανύποπτο χρόνο από την έναρξη της διαδικασίας κτηματογράφησης.

Απαραίτητο είναι να προσκομιστούν όσο το δυνατόν περισσότερα από τα ως άνω στοιχεία και οπωσδήποτε τουλάχιστον δύο. Δηλώσεις ιδιοκτησίας με τις οποίες οι δηλούντες επικαλούνται έκτακτη χρησικτησία ως τίτλο κτήσεως, χωρίς να προσκομίζουν κάποια αποδεικτικά κατά τα ως άνω στοιχεία, χαρακτηρίζονται απορριφθείσες και το ακίνητο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο ως αγνώστου ιδιοκτήτη με τον κίνδυνο εφόσον παρέλθουν οι σχετικές προθεσμίες να καταλήξει στην ιδιοκτησία του Δημοσίου. Σ’ αυτή την περίπτωση είναι μονόδρομος η άσκηση αναγνωριστικής αγωγής χρησικτησίας και η μεταγραφή αυτής πριν την ανάρτηση των προσωρινών πινάκων. Πέραν των ανωτέρω απολύτως απαραίτητος είναι ο εντοπισμός του ακινήτου επί του οποίου χρησιδεσπόζει ο δηλών και η σύνταξη σχετικού τοπογραφικού διαγράμματος.

Ιωάννης Κουμούσογλου

Δικηγόρος παρ' Εφέταις Δ.Σ. Καβάλας
υπ. Δρ. Νομικής Δ.Π.Θ.
Λιμένας Θάσου, Κ. Δημητριάδη 11
Τηλ. 25930 23151
email: koumousoglou@hotmail.com

Καταχωρίσεις ακινήτων στο Κτηματολόγιο και πρώτες εγγραφές - Δυνατότητα διόρθωσης αυτών

Στο κτηματολόγιο καταχωρούνται νομικές και τεχνικές πληροφορίες, που αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στη δημοσιότητα των εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και βαρών, με τρόπο που διασφαλίζει τη δημόσια πίστη, προστατεύοντας κάθε καλόπιστο συναλλασσόμενο που στηρίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές.

Από την έναρξη ισχύος του κτηματολογίου στην περιοχή που έχει κτηματογραφηθεί, αντικαθίσταται το υφιστάμενο έως τότε στις περιοχές αυτές σύστημα μεταγραφών και υποθηκών. Η ημερομηνία έναρξης ισχύος του ορίζεται για κάθε μία από τις κτηματογραφηθείσες περιοχές με απόφαση του ΟΚΧΕ, αμέσως μετά την ολοκλήρωση των πρώτων εγγραφών στα κτηματολογικά βιβλία και την τήρηση των προβλεπόμενων διατυπώσεων.

Πρώτες εγγραφές είναι εκείνες που καταχωρούνται ως αρχικές εγγραφές στο κτηματολογικό βιβλίο, κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες. Οι πρώτες εγγραφές, επί των οποίων στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή, αποτελούν πράξη δημοσίας αρχής με διαπιστωτικό χαρακτήρα των υφιστάμενων - κατά τον χρόνο έναρξης του κτηματολογίου σε μια περιοχή - εμπράγματων δικαιωμάτων, που μετά την οριστικοποίησή τους παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας.

Σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία αναφορικά με τον δικαιούχο κυριότητας ενός ακινήτου, μπορεί όποιος έχει έννομο συμφέρον (ο πραγματικός κύριος, ο καθολικός ή ειδικός διάδοχος αυτού, ο δανειστής του κλπ.), να ζητήσει με αγωγή που απευθύνεται ενώπιον του κατά τις γενικές διατάξεις αρμόδιου καθ' ύλην και κατά τόπο (Μονομελούς ή Πολυμελούς) Πρωτοδικείου την αναγνώριση του προσβαλλόμενου με την ανακριβή εγγραφή δικαιώματος και τη διόρθωση της πρώτης εγγραφής. 

Πρέπει να σημειωθεί ότι κρίσιμος χρόνος για την ύπαρξη του εμπράγματου δικαιώματος που προσβάλλεται με τις ανακριβείς πρώτες εγγραφές, είναι εκείνος της έναρξης του κτηματολογίου στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο και όχι αυτός της έγερσης της αγωγής του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998. Η αγωγή αυτή στρέφεται κατά του (ανακριβώς) αναγραφόμενου στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχου κυριότητας του επίδικου ακινήτου (ή των καθολικών διαδόχων του και σε περίπτωση μεταβίβασης του επίδικου και κατά του ειδικού διαδόχου).

Οι πρώτες εγγραφές των οποίων δεν αμφισβητήθηκε η ακρίβεια δικαστικά εντός της προβλεπόμενης αποκλειστικής προθεσμίας, καθίστανται άμεσα οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας υπέρ των αναγραφόμενων ως δικαιούχων κυριότητας, ενώ σε περίπτωση δικαστικής τους αμφισβήτησης οριστικοποιούνται μόλις καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που απορρίπτει την αγωγή, ενώ αν αντίθετα, γίνει ολικά ή μερικά δεκτή η ασκηθείσα αγωγή, μόλις καταστεί αμετάκλητη η σχετικώς εκδοθείσα απόφαση, διορθώνονται αντίστοιχα οι πρώτες εγγραφές και έκτοτε παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας.

Ιωάννης Κουμούσογλου
Δικηγόρος παρ' Εφέταις Δ.Σ. Καβάλας
υπ. Δρ. Νομικής Δ.Π.Θ.
Λιμένας Θάσου, Κ. Δημητριάδη 11
Τηλ. 25930 23151
email: koumousoglou@hotmail.com

Η έκτακτη χρησικτησία ως αιτία κτήσης κυριότητας ακινήτου

Α. Έννοια και δικαιολογία

Σύμφωνα με το άρθρο 1045 του Αστικού Κώδικα "εκείνος που έχει στη νομή του για μία εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο, γίνεται κύριος (έκτακτη χρησικτησία)". Με την έκτακτη χρησικτησία ο νομέας πράγματος γίνεται κύριος αυτού με μόνη την πάροδο ορισμένου χρόνου. Δικαιολογία της έκτακτης χρησικτησίας είναι η εξυπηρέτηση κοινωνικο-οικονομικών σκοπών, που επιβάλλουν την αξιοποίηση των αγαθών. Το πράγμα πρέπει και νομικά να περιέλθει σ' αυτόν που το νέμεται από καιρό και το αξιοποίησε οικονομικά, για να μη διακοπεί η οικονομική του εκμετάλλευση. Το δημόσιο συμφέρον συνηγορεί υπέρ της δίκαιης ενθάρρυνσης του επιμελούς νομέα.

Β. Προϋποθέσεις

α. Νομή του πράγματος

Για να καταστεί κάποιος κύριος σε ακίνητο με έκτακτη χρησικτησία θα πρέπει να ασκεί νομή πάνω σε αυτό, δηλαδή να προβαίνει σε υλικές και εμφανείς ενέργειες πάνω στο πράγμα, με τις οποίες να εκδηλώνει τη βούλησή του να το εξουσιάζει. Τέτοιες είναι π.χ. οι εκμισθώσεις για βοσκή ή καλλιέργεια, οι πωλήσεις σε τρίτους τμημάτων του ακινήτου, οι οριοθετήσεις, καταμετρήσεις, αποτυπώσεις σε σχεδιαγράμματα και άλλες πράξεις που προσιδιάζουν στη φύση και στον προορισμό του συγκεκριμένου ακινήτου. Η νομή δεν απαιτείται να είναι ανεπίληπτη, ούτε χρειάζεται καλή πίστη του νομέα. Αυτό σημαίνει ότι και αυτός που απέβαλλε βίαια τον κύριο από το ακίνητο αποκτά κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία, αν παραμείνει είκοσι χρόνια στη νομή του πράγματος.

β. Πάροδος ορισμένου χρόνου 

Η νομή πρέπει να διαρκέσει εικοσαετία.

i) Διαδοχή στη χρησικτησία: Στην έκτακτη χρησικτησία ισχύει successio in usucapionem, δηλαδή ο καθολικός ή ειδικός διάδοχος μπορεί χωρίς άλλο να συνυπολογίσει στη δική του νομή τον χρόνο νομής του δικαιοπαρόχου του, χωρίς να χρειάζεται να είναι καλόπιστος.

ii) Ειδική διαδοχή: Για να συνυπολογίσει ο χρησιδεσπόζων στη νομή του και τη νομή του δικαιοπαρόχου του, προκειμένου να συμπληρωθεί η εικοσαετία της έκτακτης χρησικτησίας, δεν απαιτείται ειδική διαδοχή στο δικαίωμα της κυριότητας πάνω στο πράγμα αλλά απλώς διαδοχή στη νομή. Στη νομολογία γίνεται συνήθως λόγος για "έγκυρη" σύμβαση περί μεταβίβασης της νομής, προκειμένου να επέλθει διαδοχή στην έκτακτη χρησικτησία. Ο ειδικός διάδοχος στη νομή δικαιούται να προσμετρήσει στον χρόνο νομής του τον χρόνο νομής του δικαιοπαρόχου του και έτσι να συμπληρώσει την απαιτούμενη εικοσαετία.

iii) Καθολική διαδοχή: Στην καθολική διαδοχή, για να επέλθει διαδοχή στην έκτακτη χρησικτησία, δηλαδή να συνυπολογίσει ο κληρονόμος στον χρόνο νομής του και τον χρόνο νομής του κληρονομουμένου, δεν είναι αναγκαία προκειμένου για ακίνητα, αποδοχή της κληρονομίας με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή του ή έκδοση κληρονομητηρίου και μεταγραφή του.

Γ. Αποτελέσματα

Οι συνέπειες της έκτακτης χρησικτησίας είναι η απόσβεση τόσο της προηγούμενης κυριότητας, όσο και των τυχόν περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων, τα οποία υπήρχαν κατά την κτήση της νομής και ανήκαν σε τρίτους. Ο χρησιδεσπόσας αποκτά ελεύθερη κυριότητα, ακόμη κι αν γνώριζε την ύπαρξη των περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων. Για την κτήση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας δεν απαιτείται μεταγραφή, ούτε αυτή επέρχεται από και με την μεταγραφή αλλά με τη συμπλήρωση του χρόνου της έκτακτης χρησικτησίας.

Ιωάννης Κουμούσογλου
Δικηγόρος παρ' Εφέταις Δ.Σ. Καβάλας
υπ. Δρ. Νομικής Δ.Π.Θ.
Λιμένας Θάσου, Κ. Δημητριάδη 11
Τηλ. 25930 23151
email: koumousoglou@hotmail.com

Χρησιμοποίηση της διαδικασίας της κτηματογράφησης ως "εργαλείο" για τη νόσφιση ξένων γεωτεμαχίων

Μεγάλη προσοχή απαιτείται από τους ιδιοκτήτες ακινήτων στις περιοχές που κηρύσσονται υπό κτηματογράφηση, ώστε να μην αμελήσουν την υποβολή της δήλωσης της ιδιοκτησίας τους, καθώς εκτός άλλων κυρώσεων διατρέχουν τον κίνδυνο απώλειας της περιουσίας τους από τυχόν απατεώνες. 

Με την υπ' αριθμ. 984/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος αντιμετώπισε μια τέτοια περίπτωση δημιουργίας ψευδών τίτλων ιδιοκτησίας και υποβολής ψευδών δηλώσεων ιδιοκτησίας στο Κτηματολογικό Γραφείο, με στόχο τη νόσφιση ξένης ιδιοκτησίας από τους κατηγορούμενους, από ιδιοκτήτες που αμέλησαν να δηλώσουν την ιδιοκτησία τους. Συνολικά καταπατήθηκαν ιδιοκτησίες 77 ιδιοκτητών ακινήτων. 

Ειδικότερα, οι κατηγορούμενοι, στους οποίους περιλαμβάνονται τοπογράφος - μηχανικός και συμβολαιογράφος, εκμεταλλευόμενοι αδυναμίες της διαδικασίας κτηματογράφησης, έθεσαν σε εφαρμογή σχέδιο νοσφίσεως ξένων γεωτεμαχίων χρησιμοποιώντας την διαδικασία της κτηματογραφήσεως ως "εργαλείο" στα χέρια τους προς την κατεύθυνση ευοδώσεως του σκοπού τους αυτού. Έχοντας λοιπόν προσυνεννοηθεί, καταστρατηγώντας και κατά κυριολεξία στρεβλώνοντας την όλη διαδικασία του τεχνικού κτηματολογίου βάσει του οποίου θα καταρτιζόταν το νομικό κτηματολόγιο, δηλαδή οι εγγραφές των δηλουμένων, επί των ακινήτων της υπό κτηματογράφηση περιοχής, δικαιωμάτων στα κτηματολογικά βιβλία, οι οποίες μετά την οριστικοποίηση τους θα οδηγούσαν στην δημιουργία αμάχητου τεκμηρίου περί της ορθότητος των εγγραμμένων σ' αυτό δικαιωμάτων (Α` εγγραφών) με δυσμενέστατες συνέπειες για τον πραγματικό δικαιούχο ο οποίος, σε περίπτωση ανακριβούς Πρώτης Εγγραφής ή μη εγγραφής του ιδίου, για διαφόρους λόγους φέρει το βάρος ανατροπής τούτου (τεκμηρίου), έναντι του φερομένου ως δικαιούχου του επιμάχου εγγραπτέου δικαιώματος έπεισαν, παράλληλα και διαδοχικά σε συμπαιγνία και με την συγκατηγορούμενή συμβολαιογράφο, τα όργανα αρμόδια για την κτηματογραφική (αρχική) φάση προετοιμασίας της τηρήσεως και λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου και σε προγενέστερη φάση τις αρμόδιες για την εκδίκαση των ενστάσεων κατά των εγγραφών στα κτηματολογικά στοιχεία (προσωρινά κτηματολογικά διαγράμματα και προσωρινούς κτηματολογικούς πίνακες) Διοικητικές Επιτροπές (Α/βάθμιες, Β/βάθμιες) να συμπεριλάβουν τον κατηγορούμενο αρχικά και εν συνεχεία μέσω αυτού ως δήθεν δικαιοπαρόχου τους τα τέκνα του (ως δικαιοδόχους) στα κτηματολογικά στοιχεία χορηγώντας του μάλιστα, για τα εμφαινόμενα στους κτηματολογικούς πίνακες και αποτυπωμένα στα διαγράμματα ακίνητα (γεωτεμάχια) αντίστοιχα Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου αποσπάσματα εκ των άνω προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων (ανηρτημένων πινάκων - διαγραμμάτων) ως προαπαιτούμενα για την σύνταξη των δεκάδων συμβολαίων και διορθωτικών αυτών, τα οποία καταρτίσθηκαν υπό της κατηγορουμένης συμβολαιογράφου, δυνάμει των οποίων προέβη ο 1ος στην σύσταση εμπραγμάτων δικαιοπραξιών (γονικών παροχών) και τα τέκνα του εν συνεχεία μεταξύ τους σε δωρεές επί ξένων γεωτεμαχίων καταπατηθέντων υπ` αυτού με τον ακόλουθο τρόπο και δη με: 

1) Αναληθείς δηλώσεις εγγραπτέων δικαιωμάτων τέσσερις τον αριθμόν, επικαλούμενος ως τρόπο (αιτία) κτήσεως των δήθεν ακινήτων του την έκτακτη χρησικτησία (άρθρο 1045 ΑΚ), δηλαδή την εικοσαετή νομή, προκειμένου να αναγραφεί στους κτηματολογικούς πίνακες ως δικαιούχος επ' αυτών (ακινήτων) που όπως καλώς γνώριζε ουδόλως του ανήκαν αλλά επρόκειτο περί ακινήτων των οποίων οι πραγματικοί κύριοι (ιδιοκτήτες τους) απουσίαζαν ή αμέλησαν να τα δηλώσουν ή επρόκειτο περί ακινήτων αγνώστων τα οποία κατά τις διατάξεις του ουσιαστικού (εμπραγμάτου δικαίου) και δικονομικού δικαίου θα περιήρχοντο στο Ελληνικό Δημόσιο, 2) Ψευδείς ένορκες βεβαιώσεις, δια των οποίων συνόδευε τις δηλώσεις του, και στις οποίες φέρονταν οι ψεύδορκοι κάτοχοι με άσκηση νομής επί ακινήτων που όπως καλώς γνώριζαν δεν τους ανήκαν και ουδέποτε και καθ' οιονδήποτε τρόπο νεμήθησαν ασκώντας διακατοχικές πράξεις διανοία κυρίου επί 20 έτη, 3) Ψευδή τοπογραφικά διαγράμματα δι' απεικονίσεως σ' αυτά των φερομένων ως ιδιοκτησία του ξένων ακινήτων (ιδιοκτησίας των μηνυτών) τα οποία εκπόνησε, κατά τα προσυμφωνημένα συμπαικτικώς μαζί του, ο συγκατηγορούμενός του τοπογράφος - μηχανικός και 4) Με ενστάσεις κατά των κτηματολογικών εγγραφών τόσον της Α` όσο και της Β` αναρτήσεως, δια των οποίων εν γνώσει του ψεύδους του ζήτησε, απευθυνόμενος προς τις αρμόδιες Α/βάθμιες και Β/βάθμιες Επιτροπές του Κτηματολογίου ή την διόρθωση ορίων των δήθεν ακινήτων του ή δήλωσε ότι έχει στην κυριότητά του εκτάσεις πλέον των ήδη δηλωθέντων (εκπροθέσμως) οι οποίες, όπως καλώς γνώριζε δεν του ανήκαν, φροντίζοντας συγχρόνως, άλλοτε να προβαίνει σε διανοίξεις δρόμων "εξαφανίζοντας" τα φυσικά όρια των ιδιοκτησιών (λιθιές, δρόμους) με σκοπό να δυσχεραίνει τον εντοπισμό τους από τους πραγματικούς τους ιδιοκτήτες, φράσσοντας προϋπάρχοντες δρόμους προκειμένου ν' αποκόψει την προσβασιμότητα των πραγματικών ιδιοκτησιών από τις περιουσίες τους ή άλλοτε σβήνοντας, τα αρχικά των ονομάτων από σταθερά σημεία των πραγματικών ιδιοκτητών και αναγράφοντας τα αρχικά στοιχεία του δικού του ονοματεπωνύμου με χρώμα, ξεριζώνοντας και κόβοντας οπωροφόρα δένδρα κατά τρόπον ώστε να αλλοιώνεται η εικόνα των ξένων ιδιοκτησιών. 

Η εξακριβωμένη συνολικά καταπατηθείσα έκταση η οποία περιήλθε στην κατοχή του κατηγορούμενου με την μεθόδευση των εκπροθέσμων δηλώσεων και ενστάσεων κατά των κτηματολογικών στοιχείων της Β` Αναρτήσεως ανήλθε στα 400.000 τ.μ. Μεταβίβασε δε αυτήν στα τέκνα του εκ των γεωτεμαχίων που σφετερίσθηκε εμφανίζοντας εαυτόν αντί των αληθών κυρίων ως ιδιοκτήτη. Σκοπός του ήταν προδήλως να "καταχωρήσει" με τίτλους τις δήθεν ιδιοκτησίες του τροποποιώντας με μεταγενέστερες των ψευδοδηλώσεών του και πάντως προγενέστερες της εκδικάσεως των ενστάσεων του, το δηλωθέν δικαίωμα κυριότητας, επί των ξένων γεωτεμαχίων που σφετερίσθηκε με εμπράγματες συμβάσεις, συστάσεις περιορισμένου εμπραγμάτου δικαιώματος και δη με γονικές παροχές και διορθωτικές αυτών γονικές παροχές μεταγεγραμμένες νομοτύπως και περιβεβλημένες τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Σημειωτέον ότι, στις περισσότερες περιπτώσεις μεταβίβασε τα καταπατηθέντα αγροτεμάχια μόνον κατά ψιλή κυριότητα παρακρατώντας ο ίδιος ισοβίως την επικαρπία. Ακολούθως, τόσον ο ίδιος όσον και οι δικαιοδόχοι (τέκνα του) χωρίς να χάσουν χρόνο, προέβαιναν σε δηλώσεις των δικαιωμάτων τους και μάλιστα ο κατηγορούμενος προέβαινε σε συμπληρωματικές δηλώσεις ως προς το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμά του επί των επιδίκων ακινήτων και τα τέκνα του σε μεταγενέστερες αρχικές δηλώσεις υπό την έννοια του άρθρου 2 παρ.6 εδ.α' ν. 2308/1995 επιτυγχάνοντας δι' αυτών, ψευδών καθ' ολοκληρία, αφού άπαντες γνώριζαν (πατέρας και τέκνα) ότι οι φερόμενες ως περιεχόμενες στους τελευταίους δυνάμει γονικών παροχών ιδιοκτησίες ουδέποτε και καθ' οιονδήποτε τρόπο ανήκαν στον δικαιοπάροχο τους. Ωστόσο, επετύγχαναν να λαμβάνουν κτηματογραφικά αποσπάσματα τα οποία, κατά τα προσχεδιασμένα συμπαικτικώς και βάσει της καλοσχεδιασμένης απάτης τους, τους τα χορηγούσε το Κτηματολογικό γραφείο. 

Με άλλες λέξεις, στις αρχικές-πρώτες εγγραφές και κατ' επέκταση στα Κτηματολογικά Βιβλία και την έναρξη λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου οι κατηγορούμενοι, ως κατά φαινόμενο και μόνο δικαιούχοι (καταχωρισμένοι στο κτηματολογικό φύλλο εκάστου ακινήτου) δικαιούντο να διαθέσουν το "φαινόμενο" δικαίωμά τους και όχι οι πραγματικοί δικαιούχοι επειδή δεν ήταν καταχωρισμένοι, υποχρεούμενοι πλέον μέσω δαπανηρής και μακροχρόνιας διαδικασίας να επιδιώξουν την αναγνώριση των μη καταχωρισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων τους ή άλλων εννόμων σχέσεων έστω κι αν αυτά υφίστανται τυπικά και να μεριμνήσουν συγχρόνως, για την διόρθωση των αναφερομένων κτηματογραφικών στοιχείων, όπως αποτυπώνονται στα τελικά κτηματολογικά διαγράμματα και τους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες βαρυνόμενοι μάλιστα με την απόδειξη των ισχυρισμών τους καθόσον, δια της προπεριγραφείσας διαδικασίας της κτηματογραφήσεως, θα δημιουργείτο υπέρ των αναληθώς δηλούντων μελών της οικογενείας των κατηγορουμένων ένα μαχητό τεκμήριο της (μη οριστικοποιημένης) ορθότητος των εγγεγραμμένων δικαιωμάτων τους (ανύπαρκτων).

Η αμέλεια λοιπόν της υποβολής της δήλωσης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο ενδεχομένως να οδηγήσει σε εξαιρετικά ανεπιθύμητα αποτελέσματα, μεταξύ των οποίων η δαπανηρή και μακροχρόνια διαδικασία για την αναγνώριση των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών στα ακίνητά τους και σε ακραίες περιπτώσεις η απώλεια της ιδιοκτησίας τους. Για τον λόγο αυτό οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να φροντίσουν ώστε να υποβάλλουν εμπρόθεσμα και ορθά τη δήλωση της ιδιοκτησίας τους.

Το Δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει υπεύθυνα και οικονομικά τη συμπλήρωση και υποβολή των δηλώσεων της ιδιοκτησίας σας, καθώς και την επίλυση όλων των νομικών ζητημάτων που αφορούν την ιδιοκτησία σας. Για περισσότερες πληροφορίες καλέστε μας καθημερινά 09:00 - 14:00 στο 25930 23151.

Ιωάννης Κουμούσογλου

Δικηγόρος παρ' Εφέταις Δ.Σ. Καβάλας

υπ. Δρ. Νομικής Δ.Π.Θ.

Λιμένας Θάσου, Κ. Δημητριάδη 11

Τηλ. 25930 23151

email: koumousoglou@hotmail.com

Κτηματολόγιο Θάσου

Ξεκίνησε την Δευτέρα 10 Δεκεμβρίου 2018, η συλλογή δηλώσεων ιδιοκτησίας στο νησί της Θάσου. Όσοι έχουν ακίνητη περιουσία στην Θάσο καλούνται να υποβάλουν δήλωση της ακίνητης περιουσίας τους στο Γραφείο Κτηματογράφησης που βρίσκεται στον Λιμένα της Θάσου.

Η προθεσμία λήγει στις 12.03.2019 για τους κατοίκους της ημεδαπής και στις 10.06.2019 για τους κατοίκους της αλλοδαπής.

Κάθε φύσικο ή νομικό πρόσωπο οφείλει να υποβάλλει δήλωση ιδιοκτησίας, ώστε να καταγραφούν τα δικαιώματα που έχει πάνω στα ακίνητα (π.χ. πλήρη ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία κτλ.). Τα ακίνητα τα οποία δεν θα δηλωθούν κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης, θα καταγραφούν στις αρχικές εγγραφές ως αγνώστου ιδιοκτήτη και εφόσον δεν πραγματοποιηθούν οι σχετικές διορθώσεις στις προβλεπόμενες προθεσμίες, θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο. Συνεπώς είναι ιδιαίτερα κρίσιμο, οι δικαιούχοι να προσέλθουν το αργότερο έως την ημερομηνία λήξης της προθεσμίας συλλογής δηλώσεων ιδιοκτησίας (12.03.2019) για να υποβάλλουν την δήλωση τους, διαφορετικά θα απαιτηθεί μεγαλύτερο κόστος και περισσότερος χρόνος για την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Η συμπλήρωση και υποβολή της δήλωσης ιδιοκτησίας απαιτεί εξειδικευμένες νομικές γνώσεις, ιδίως στις πολύ συχνές περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, όπως η περίπτωση απόκτησης ενός ακινήτου "στα λόγια" ή με ένα απλό ιδιωτικό συμφωνητικό χωρίς δηλαδή να έχει συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο. Στην περίπτωση αυτή δεν έχει επέλθει μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου. Ο αγοραστής του ακινήτου για να θεωρείται κύριος αυτού, θα πρέπει να αποδείξει με την προσκομιδή σχετικών εγγράφων στο κτηματολογικό γραφείο, ότι ασκεί πράξεις νομής (π.χ. ότι το καλλιεργεί, εκμισθώνει κτλ.) σε αυτό, αδιάκοπα για 20 έτη, ώστε να θεμελιώσει έκτακτη χρησικτησία και να εγγραφεί στο Κτηματολόγιο ως κύριος του ακινήτου.

Αντίστοιχη περίπτωση αποτελεί και αυτή της απόκτησης ενός ακινήτου από κληρονομία, χωρίς να έχει ακολουθήσει η αποδοχή της κληρονομίας με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Ο κληρονόμος θα πρέπει τότε να προσκομίσει συγκεκριμένα έγγραφα στο κτηματολογικό γραφείο, ώστε να εγγραφεί ως κύριος του ακινήτου του.

Σε κάθε περίπτωση, για να προστατευθεί αποτελεσματικά ο ιδιοκτήτης, απαραίτητη είναι η απόκτηση τίτλου κτήσης για το ακίνητό του. 

Για την ορθή αποτύπωση της ιδιοκτησίας σας, εμπιστευθείτε τον Δικηγόρο σας. Το Δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει υπεύθυνα και οικονομικά τη συμπλήρωση και υποβολή των δηλώσεων της ιδιοκτησίας σας, καθώς και την επίλυση όλων των νομικών ζητημάτων που αφορούν την ιδιοκτησία σας. Για περισσότερες πληροφορίες καλέστε μας καθημερινά 09:00 - 14:00 στο 25930 23151.

Συνυποβαλλόμενα δικαιολογητικά της δήλωσης ιδιοκτησίας:

Α. Σε περίπτωση ύπαρξης τίτλου κτήσης:

1. Απλό φωτοαντίγραφο τίτλου κτήσης (συμβόλαιο, δικαστική απόφαση κτλ.)
2. Απλό φωτοαντίγραφο του πιστοποιητικού μεταγραφής του τίτλου κτήσης στο Υποθηκοφυλακείο
3. Τόμος και αριθμός των Βιβλίων Μεταγραφών στο οποίο έχει μεταγραφεί ο τίτλος κτήσης, καθώς και ημερομηνία μεταγραφής
4. Αν υπάρχει οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, απλό φωτοαντίγραφο της σύστασής της

Β. Σε περίπτωση μεταβίβασης από κληρονομιά χωρίς να έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς:
α. Εάν υπάρχει διαθήκη:
1. Ο τίτλος του κληρονομούμενου (εάν υπάρχει)
2. Ληξιαρχική πράξη θανάτου
3. Αντίγραφο της δημοσιευμένης διαθήκης
4. Πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης άλλης διαθήκης
5. Πιστοποιητικό περί μη αποποίησης κληρονομίας

β. Εάν δεν υπάρχει διαθήκη:
1. Ο τίτλος του κληρονομούμενου (εάν υπάρχει)
2. Ληξιαρχική πράξη θανάτου
3. Πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών
4. Πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης διαθήκης
5. Πιστοποιητικό περί μη αποποίησης κληρονομίας

Γ. Σε περίπτωση έκτακτης χρησικτησίας:

Αν δεν υπάρχει τελεσίδικη δικαστική απόφαση χρειάζονται συνδυαστικά τα παρακάτω έγγραφα, ώστε να αποδεικνύεται η 20ετής νομή και κατοχή του ακινήτου:

1. Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κλπ.
2. Μισθωτήρια
3. Αποδεικτικά επιδότησης
4. Συμβολαιογραφική πράξη αναγνώρισης ορίων
5. Έγγραφα υποθηκών και λοιπών βαρών επί του ακινήτου
6. Συμβόλαιο γειτονικών ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του ακινήτου
7. Ε9 κλπ.

Σε περίπτωση που έχει συνταχθεί συμβόλαιο αλλά δεν έχει μεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο πρέπει πρώτα να μεταγραφεί, αν μεταγραφεί μετά την προθεσμία υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας και εφόσον έχει γίνει η δήλωση μπορεί να υποβληθεί με αίτηση κατάθεσης συμπληρωματικών στοιχείων, αν δεν μπορεί να μεταγραφεί χρειάζονται τα παραπάνω υπό Γ και αντίγραφο του συμβολαίου.

Ιωάννης Κουμούσογλου
Δικηγόρος παρ' Εφέταις Δ.Σ. Καβάλας
υπ. Δρ. Νομικής Δ.Π.Θ.
Λιμένας Θάσου, Κ. Δημητριάδη 11
Τηλ. 25930 23151
email: koumousoglou@hotmail.com