Καταχωρίσεις ακινήτων στο Κτηματολόγιο και πρώτες εγγραφές - Δυνατότητα διόρθωσης αυτών

Στο κτηματολόγιο καταχωρούνται νομικές και τεχνικές πληροφορίες, που αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στη δημοσιότητα των εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και βαρών, με τρόπο που διασφαλίζει τη δημόσια πίστη, προστατεύοντας κάθε καλόπιστο συναλλασσόμενο που στηρίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές.

Από την έναρξη ισχύος του κτηματολογίου στην περιοχή που έχει κτηματογραφηθεί, αντικαθίσταται το υφιστάμενο έως τότε στις περιοχές αυτές σύστημα μεταγραφών και υποθηκών. Η ημερομηνία έναρξης ισχύος του ορίζεται για κάθε μία από τις κτηματογραφηθείσες περιοχές με απόφαση του ΟΚΧΕ, αμέσως μετά την ολοκλήρωση των πρώτων εγγραφών στα κτηματολογικά βιβλία και την τήρηση των προβλεπόμενων διατυπώσεων.

Πρώτες εγγραφές είναι εκείνες που καταχωρούνται ως αρχικές εγγραφές στο κτηματολογικό βιβλίο, κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες. Οι πρώτες εγγραφές, επί των οποίων στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή, αποτελούν πράξη δημοσίας αρχής με διαπιστωτικό χαρακτήρα των υφιστάμενων - κατά τον χρόνο έναρξης του κτηματολογίου σε μια περιοχή - εμπράγματων δικαιωμάτων, που μετά την οριστικοποίησή τους παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας.

Σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία αναφορικά με τον δικαιούχο κυριότητας ενός ακινήτου, μπορεί όποιος έχει έννομο συμφέρον (ο πραγματικός κύριος, ο καθολικός ή ειδικός διάδοχος αυτού, ο δανειστής του κλπ.), να ζητήσει με αγωγή που απευθύνεται ενώπιον του κατά τις γενικές διατάξεις αρμόδιου καθ' ύλην και κατά τόπο (Μονομελούς ή Πολυμελούς) Πρωτοδικείου την αναγνώριση του προσβαλλόμενου με την ανακριβή εγγραφή δικαιώματος και τη διόρθωση της πρώτης εγγραφής. 

Πρέπει να σημειωθεί ότι κρίσιμος χρόνος για την ύπαρξη του εμπράγματου δικαιώματος που προσβάλλεται με τις ανακριβείς πρώτες εγγραφές, είναι εκείνος της έναρξης του κτηματολογίου στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο και όχι αυτός της έγερσης της αγωγής του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998. Η αγωγή αυτή στρέφεται κατά του (ανακριβώς) αναγραφόμενου στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχου κυριότητας του επίδικου ακινήτου (ή των καθολικών διαδόχων του και σε περίπτωση μεταβίβασης του επίδικου και κατά του ειδικού διαδόχου).

Οι πρώτες εγγραφές των οποίων δεν αμφισβητήθηκε η ακρίβεια δικαστικά εντός της προβλεπόμενης αποκλειστικής προθεσμίας, καθίστανται άμεσα οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας υπέρ των αναγραφόμενων ως δικαιούχων κυριότητας, ενώ σε περίπτωση δικαστικής τους αμφισβήτησης οριστικοποιούνται μόλις καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που απορρίπτει την αγωγή, ενώ αν αντίθετα, γίνει ολικά ή μερικά δεκτή η ασκηθείσα αγωγή, μόλις καταστεί αμετάκλητη η σχετικώς εκδοθείσα απόφαση, διορθώνονται αντίστοιχα οι πρώτες εγγραφές και έκτοτε παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας.

Ιωάννης Κουμούσογλου
Δικηγόρος παρ' Εφέταις Δ.Σ. Καβάλας
υπ. Δρ. Νομικής Δ.Π.Θ.
Λιμένας Θάσου, Κ. Δημητριάδη 11
Τηλ. 25930 23151
email: koumousoglou@hotmail.com