Πολύ συχνό φαινόμενο στο νησί της Θάσου είναι η "απόκτηση" ακινήτου με άτυπη διανομή, δωρεά, ανταλλαγή ποσοστών ή ιδιωτικά συμφωνητικά. Ωστόσο τα παραπάνω δε συνιστούν έγκυρους τίτλους και σε καμία περίπτωση δεν επιφέρουν κτήση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο.
Στις περιπτώσεις αυτές ο φερόμενος ως δικαιούχος θα μπορεί να δηλώσει την ακίνητη ιδιοκτησία του στο Κτηματολόγιο, μόνο εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας.
Η έκτακτη χρησικτησία αποτελεί έναν ρητά κατονομαζόμενο στον νόμο τρόπο κτήσης κυριότητας (ΑΚ 1045). Η κτήση της κυριότητας με χρησικτησία επάγεται την απόσβεση της παλαιάς κυριότητας και των τυχόν προϋφιστάμενων εμπράγματων δικαιωμάτων (ΑΚ 1053). Προϋπόθεσή της είναι η άσκηση νομής επί εικοσαετία. Είναι φανερό συνεπώς ότι δεν αρκεί μόνο η δήλωση του δικαιούχου, με την οποία αυτός επικαλείται έκτακτη χρησικτησία για να αναγραφεί στους κτηματολογικούς πίνακες ως δικαιούχος. Χρειάζεται να συνοδεύεται η δήλωσή του με στοιχεία, από τα οποία να μπορεί να προκύπτει, έστω έμμεσα, η συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρου 1045 ΑΚ, εκτός βεβαίως αν έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση που έχει αναγνωρίσει τελεσιδίκως την κτήση της κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία, οπότε αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου της μαζί με το πιστοποιητικό μεταγραφής της (ΑΚ 1192 αρ. 5).
Ενδεικτικά αναφέρονται ορισμένα αποδεικτικά έγγραφα τα οποία ελλείψει τελεσίδικης δικαστικής απόφασης αποτελούν ένδειξη για την άσκηση πράξεων νομής και παρέχουν έρεισμα, αν καλύπτουν χρονική περίοδο 20 ετών, για την αναγραφή του δηλούντος ως κατ’ αρχήν κυρίου δυνάμει έκτακτης χρησικτησίας:
1. υποθήκες και εν γένει βάρη στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως χρησικτησία,
2. συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ προσυμφώνου δικαιούχο,
3. συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου,
4. πράξη αναγνώρισης ορίων,
5. μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία,
5. δηλώσεις ενώπιον των δημόσιων αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λ.χ. δηλώσεις στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης,
6. έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου, στον οποίο αφορά η δήλωση,
7. αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος,
8. αποδείξεις κοινωφελών εταιρειών,
9. αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχομένως άλλες εργασίες εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αμφισβητείται η χρονολογία τους,
10. παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχθηκαν με εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο,
11. ένορκες βεβαιώσεις με το ως άνω περιεχόμενο, οι οποίες έχουν συνταχθεί σε ανύποπτο χρόνο από την έναρξη της διαδικασίας κτηματογράφησης.
Απαραίτητο είναι να προσκομιστούν όσο το δυνατόν περισσότερα από τα ως άνω στοιχεία και οπωσδήποτε τουλάχιστον δύο. Δηλώσεις ιδιοκτησίας με τις οποίες οι δηλούντες επικαλούνται έκτακτη χρησικτησία ως τίτλο κτήσεως, χωρίς να προσκομίζουν κάποια αποδεικτικά κατά τα ως άνω στοιχεία, χαρακτηρίζονται απορριφθείσες και το ακίνητο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο ως αγνώστου ιδιοκτήτη με τον κίνδυνο εφόσον παρέλθουν οι σχετικές προθεσμίες να καταλήξει στην ιδιοκτησία του Δημοσίου. Σ’ αυτή την περίπτωση είναι μονόδρομος η άσκηση αναγνωριστικής αγωγής χρησικτησίας και η μεταγραφή αυτής πριν την ανάρτηση των προσωρινών πινάκων. Πέραν των ανωτέρω απολύτως απαραίτητος είναι ο εντοπισμός του ακινήτου επί του οποίου χρησιδεσπόζει ο δηλών και η σύνταξη σχετικού τοπογραφικού διαγράμματος.
Ιωάννης Κουμούσογλου
Δικηγόρος παρ' Εφέταις Δ.Σ. Καβάλαςυπ. Δρ. Νομικής Δ.Π.Θ.
Λιμένας Θάσου, Κ. Δημητριάδη 11
Τηλ. 25930 23151
email: koumousoglou@hotmail.com
